住宅・世帯数の現況(総務省発表)

総務省から、2023年に実施した「住宅・土地統計調査」について、今年4月発表の速報版に次ぐ確報版「住宅及び世帯に関する基本集計」が発表されました。住宅・土地統計調査(5年ごと)は、我が国の住宅とそこに居住する世帯の居住状況、世帯の保有する土地等の実態を把握し、その現状と推移を明らかにする調査です。この調査の結果は、住生活基本法に基づいて作成される住生活基本計画、土地利用計画などの諸施策の企画、立案、評価等の基礎資料として利用されています。

総住宅数は6,504万7千戸で、前回調査時の2018年から4.2%の増加となり、過去最多となりました。1世帯当たりの住宅数は1.16戸と、2013年以降は同水準で推移しています。

総住宅数のうち、空き家900万2千戸と、2018年(848万9千戸)と比べ、51万3千戸の増加で過去最多となっており、総住宅数に占める空き家の割合(空き家率)は13.8%と、2018年(13.6%)から0.2ポイント上昇し、過去最高となりました。空き家数は一貫して増加しており、1993年から2023年までの30年間で約2倍になっています。

空き家のうち、人が住んでおらず使用目的がない「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」は、385万6,000戸(+10.6%)と2018年から36万9,000戸増えています。総住宅数に占める割合は5.9%となっています。

空き家全体を建て方別にみると、戸建てが352万3,000戸、共同住宅は502万9,000戸でした。
戸建ては「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」が最も多く、80.9%を占めています。
一方、共同住宅の空き家は「賃貸用の空き家」が最多で78.5%でした。

現住居以外の住宅を所有している世帯は475万3,000世帯で、全世帯の8.5%。そのうち、空き家を所有している世帯は141万6,000世帯でした。

65歳以上の世帯員がいる世帯(「高齢者のいる世帯」)の推移をみると、2013年には2000万世帯を超え、2023年では2375万世帯となっており、世帯全体に占める割合は42.7%と、2018年に比べ、0.7%ポイント上昇しています。 75歳以上の世帯員がいる世帯は2013年に1000万世帯を超え、2023年では1380万8千世帯となっており、世帯全体に占める割合は24.8%となっています。 高齢者のいる世帯について、世帯の型別割合をみると、高齢単身世帯は32.1%(761万7千世帯)で過去最高に、また、高齢者のいる夫婦のみの世帯は28.9%(686万9千世帯)、高齢者のいるその他の世帯が39.0%(926万4千世帯)となっています。

これらのデータが、空き家増加の抑止と高齢者世帯の見守り施策が今後の重要な課題であることを裏付けていますが、不動産・住宅政策、高齢者福祉、相続登記、など複数の省庁にまたがる複合的な対応が必要です。周りでお困り・お悩みの方がおられたら、かかりつけの行政書士にご相談されるのも良いかもしれません。

出典: 「令和5年住宅・土地統計調査結果」(総務省統計局)(https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/kihon_gaiyou.pdf

国交省が「不動産業による空き家対策推進プログラム」を策定しました

 国土交通省は6月21日、空き家等の流通促進を目的とした「不動産業による空き家対策推進プログラム」を策定したことを公表しました。

 空き家や空き地、マンションの空き室などの急増が課題となる一方で、二地域居住などの新たな働き方・住まい方へのニーズが高まっています。また、空き家等を放置すると使用が困難となったり、やがては周辺環境などに悪影響を及ぼすことから、「使える」空き家については、なるべく早く利活用を図ることが効果的と考えられています。
 そこで物件調査、価格査定、仲介と、流通・利活用まで一括してサポートできるノウハウを有している不動産事業者が、所有者の抱える課題を解決し、また新たなニーズに対応するといった際にノウハウを発揮できるよう、同省において「不動産業による空き家対策推進プログラム」を策定したものです。

 プログラムは「I 流通に適した空き家等の掘り起こし」と「II 空き家流通のビジネス化支援」で構成されています。
 「I」では、他業への取次ぎを含めた所有者への助言サービスの強化や、空き家所在地から離れた地でも相談可能な体制整備といった「所有者への相談体制の強化」、空き家専門家の育成のための業界研修の充実化、関係者とのネットワーク形成を念頭に置いた「不動産業における空き家対策の担い手育成」、その他「地方公共団体との連携による不動産業の活動拡大」や「官民一体となった情報発信の強化」を掲げています。
 「II」では、「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」、「”空き家管理受託のガイドライン”の策定・普及」、「媒介業務に含まれないコンサルティング業務の促進」」、「不動産DXにより業務を効率化し、担い手を確保」することを盛り込んでいます。

 不動産事業者を活用する方向性を打ち出している背景には、不動産事業者(正確には「宅地建物取引業者」 )はすべての都道府県で登録数が増えているにもかかわらず、市区町村単位で見ると不動産事業者のない自治体が247にのぼる実態があります。これらの地域は、人口減少に伴って日ごろの不動産流通の媒介需要が減っているため、不動産事業者が撤退減少する一方で、空き家等が増えている地域であるとも言えます。

 なお5月9日の本欄でお伝えした「低廉な空き家等の売買に係る報酬上限」の引き上げや、「長期空き家等の賃貸者における貸し主からの報酬上限額」の引き上げについて、法的根拠となる「昭和四十五年建設省告示第千五百五十二号の一部を改正する件」が6月21日に正式に公布され、施行は7月1日からとなることが確定しました。

 概要を再掲しますと、このような種類の不動産取引の媒介にかかる費用を勘案し、
・売買では、30万円の1.1倍を上限に報酬を受領できるようになります。
・賃貸では長期の空き家について、原則による上限(貸主・借主から合計で借賃1か月分の1.1倍)を超えて貸主から1ヵ月分の2.2倍を上限に受領できます。
・これに加え、「不動産業者による空き家管理受託のガイドライン」が策定・公表されました。空き家等の活用等に係る課題整理、相続に係る相談、空き家等の活用方針の提案・比較といったコンサルティング業務については、媒介報酬とは別に報酬を受けることができることが明確化されています。

 不動産事業者のコンサルティング業務への秩序ある進出支援の要素もありますが、空き家対策は、当事者である所有者お一人お一人にとって、そして国民経済的に重要な課題ですので、これらの施策が効果を発揮することを願っております。

(出典)
国土交通省「不動産業による空き家対策推進プログラム」:https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001749896.pdf
「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し(令和6年7月1日以降)」(概要版):https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001749923.pdf
「不動産業者による空き家管理受託のガイドライン」(概要版):https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001750008.pdf

2026 (令和8) 年4月1日から、住所等の変更登記の申請が義務化されます!

2026 (令和8) 年4月1日から、住所等の変更登記の申請が義務化されます!

相続した不動産の登記が今年(2024年)4月から義務化されたところですが、2年後には、住所や氏名の変更登記も義務化されます。これも、所有者不明土地を減らす取り組みの一環として、相続不動産に続いて時間差で導入されるものです。

新しく住まいを購入してそこに入居する場合、売主から所有権の移転を受けて登記した段階では、買主である新所有者の登記記録上の住所は、通例、入居(転居)する前の買主の住所地(住民登録している住所)になっています。それは登記申請手続きに用いた印鑑証明書や住民票の住所が前の(売買契約時点での)住所になっているからです。

今までは、その不動産を売却するか、相続により次の方に承継するまでは、実態に合わせて登記上の住所を現行化する義務はありませんでした。

今後、義務化されると、変更があった日から2年以内にその変更の登記を申請しなければいけません。また、2026(令和8)年4月1日より前の変更についても、変更の登記をしていない場合は、2028(令和10)年3月31日までに変更の登記を申請しなければならないことになりました。
結婚などにより氏名が変わった場合も同様に変更の登記が義務化されます。
あわせてご留意ください。

参考:法務局ホームページ 「登記されている住所・氏名に変更があった方へ(住所変更登記・氏名変更登記の申請手続のご案内)」https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000001_00017.html#contentWrap

同 「転勤等で引っ越した(所有者の住所変更の登記をオンライン申請したい方)」
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/fudosan_online01.html

「不動産情報ライブラリ」をご存じですか?

 先日のNHKニュースでも取り上げられましたが、国土交通省は今年(2024年)4月から不動産情報ライブラリ(*)というWebサイトを通じて、不動産に関する情報を一般に公開しています。
 (*) https://www.reinfolib.mlit.go.jp/

 不動産取引の際に参考となる情報の多くは、国や地方自治体などで様々な形式で公開されていますが、不動産ライブラリではこれらの情報を集約し、複数のデータを同じ地図上に重ね合わせて閲覧することができます。地域ごとの用途制限(例:第一種低層住居専用地域では高層住宅は建てられない)や洪水・土砂災害ハザードマップなどの不動産に直接かかわることだけでなく、一部地域では小学校・中学校の校区も表示されます。

 ライブラリの利用には特別なソフトウェアは必要ありません。パソコン、スマートフォンやタブレットからアクセスして見ることができます。

 不動産の売買や賃貸物件への入居など、不動産に関する取引をお考えの方は目を通しておかれることをお勧めします。

東京都既存住宅省エネ改修促進事業 補助金の受付が開始されました(2024/5/22)

東京都既存住宅省エネ改修促進事業の令和6年度事業分の受付が5月22日(水)に開始されました。

 2030年までに温室効果ガス排出量を50%削減(2000年比)する「カーボンハーフ」を実現するため、現在の省エネ性能を知るための省エネ「診断」や省エネ改修のための省エネ「設計」に係る費用の一部を都が補助するものです。リフォーム工事は対象外で、その前提となる診断や設計の費用を補助するものです。マンションなど集合住宅も対象です。
(https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/juutaku_seisaku/shouene.html)

 申請の受付期間は令和7年1月17日(金)までですが、予算額に達した段階で受付は終了しますのでご検討中の方は早めにお手続きください。

 省エネのための工事の費用は、国の「住宅省エネ2024キャンペーン(https://jutaku-shoene2024.mlit.go.jp/)」や、東京都の「災害にも強く健康にも資する断熱・太陽光住宅普及拡大事業(https://www.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/climate/home/dannetsu-solar/)」などで提供する補助金を活用することができます。

 承継した不動産の活用をお考えの方は両者あわせて検討されてはいかがでしょうか。

 なお、この記事でご紹介したのは東京都が実施する補助金事業ですが、東京都以外で一般個人向けの省エネ補助金事業を実施している自治体もありますので、お住まいの自治体にご確認下さい。

相続の揉め事の3/4は遺産が5千万円以下(令和4年司法統計から)

遺産の分け方についてどうしても相続人間で協議が調わない場合に、最終的に家庭裁判所の判断を仰ぐという形をとることがあります。そこまでもつれるのは遺産が高額な場合が多いのでしょうか?

ヒントになるのが、過日公表された令和4年分の司法統計(*)です。司法統計は、各年ごとに刑事・民事・家事・少年など各種事件の裁判件数やその決着状況を細かく分析集計した統計です。
それによりますと、同年中に決着を見た遺産分割審判および調停案件の総数は6,857件。遺産の価額別では、1千万円以下が2,296件(33%)、1千万円超5千万円以下が2,935件(43%)、5千万円超1億円以下が802件(12%)、1億円超が573件(9%)、となっています。(それ以外に算定不能・不詳が251件(4%)あります。)

つまり、件数ベースでは全体の3/4、76%が5千万円以下の遺産についての争いになっています。しかも、裁判所による審判や調停での判断は法定相続分を強く意識した結果になることが多いので、そんなことなら弁護士を立てて裁判所に持ち込まなくてもよかった、ということにもなりかねません。

弁護士費用には成功報酬部分もありますが、たとえ少額の案件であっても一定の固定的費用は請求されますので、遺産の価額が多くなければ相対的に弁護士費用の割合が高くなって、手許に残る金額割合も少なくなります。

先ずはそうならないように、家族で予め話し合ってスムーズな相続が迎えられるようにしておくことが肝要ですね。

(*) 令和4年 司法統計年報(家事編)第52表
https://www.courts.go.jp/app/files/toukei/659/012659.pdf

800万円以下の不動産売買の宅建業者報酬上限が最高33万円に(7月1日から実施予定)

―国交省、空き家対策で告示の6年ぶり改正を目指す―

国土交通省は5月2日に宅建業者が得る報酬の上限に関する告示の改正案を意見公募(パブリックコメント)で公表しました。告示改正は6月にまとめる「不動産業による空き家対策推進プログラム(仮称)」の一環で、意見公募の後、改正告示はプログラム策定と合わせて公布され、7月1日に施行の予定です。

宅建業者が受領できる報酬(仲介手数料)の上限は、宅地建物取引業法に基づく大臣告示が定めています。売買の場合、売主・買主の一方から受け取れる報酬額は、物件価格に応じて一定の料率を乗じて得た額の合計金額以下と規定されています。社会課題となっている地方部の空き家は価格が低くて宅建業者が得られる報酬が少額になるため、空き家をビジネスで扱ううえでの大きな課題となっていました。

国交省案では

国交省案では、7月1日から、売買を対象とする「低廉な空家等の媒介特例」(18年1月1日施行)を拡充することとしています。
現行では、物件価格400万円以下の宅地建物を対象に、売主からのみ最大18万円×1.1(19.8万円。うち1.8万円は消費税相当額。)まで報酬を受領できます。これを同日から800万円以下の物件まで対象を広げます。また、報酬の上限も最大「30万円×1.1(33万円)」に引き上げます。更に、買主からも最大33万円の報酬を受け取れるようにします。宅建業者による空き家ビジネスへの積極参加を促すのがねらいです。
800万円以上の物件の売買についての報酬額上限は従来通りで、変更はありません。

賃貸借についても

賃貸借を対象にした新たな「長期の空家等の媒介特例」も創設します。
賃貸借取引の場合、原則の報酬上限は「借主と貸主の合計で1カ月分の借賃×1.1の金額以内」(*)となっていますが、
・長期間使用されていない、または
・将来使用の見込みがない空き家、
については「貸主から原則による上限を超えて報酬を受領できる」とし、特例を適用した場合の報酬は「合計して1カ月分の借賃×2.2」までとします。報酬額全体は1カ月分の借賃の2.2倍へ増えますが、新たに上乗せできるのは貸主からの報酬のみです。
まだ市場に出ていない空き家を流通させることを考えた場合に、賃料設定のための物件調査業務など、通常の賃貸仲介では発生しない貸主側の業務が増えることをカバーするためです。

(*) 居住用建物の場合は「依頼者の一方から1カ月分の借賃×0.55の金額以内」になります。(依頼者の承諾を得ている場合は除きます)。

7月までは宅建業者の引き受け渋りがあるかも

7月からの報酬上限額引き上げを見越して、宅建業者側は仲介契約の締結時期を先送りにするかもしれません。
これからも、空き家を巡る制度の動向に気を配る必要がありますね。

(参考)国土交通省:「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」の一部改正案に関する意見募集について
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&id=155240307&Mode=0

相続土地国庫帰属制度で2023年度の帰属は248件

相続土地国庫帰属制度が昨年(2023年)4月27日に始まりましたが、昨年度の結果が先日法務省から発表されました。
それによりますと、昨年度末、すなわち2024年3月31日現在で、
・申請件数は1,905件で、内訳は「田・畑」38%、「宅地」36%、「山林・その他」26%、
・そのうち国庫に帰属した件数は約13%の248件、でした。

一方、却下や不承認の件数は却下6件、不承認12件、また申請者による「取下げ」が212件で多くなっています。
取下げは、隣地所有者から土地の引き受けの申出があったり、途中で却下・不承認相当の土地と分かり諦めたりするケースが多いようです。

この制度の利用を検討中の方はあらためて説明資料をご一読されると良いでしょう。
当事務所でもご相談にお応えしておりますので、お気軽にお問合せ下さい。

出典:法務省「相続土地国庫帰属制度の統計」 :https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00579.html
   制度の概要はこちらhttps://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00457.html

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